Verwaltung von Wohnungseigentum:

Ihre Hausverwaltung für Mainz und Umgebung steht Ihnen in allen Belangen zur Seite!

Wichtig für Sie ist:

• Regelmäßige Begehung Ihrer Immobilie
• Schnelle Reaktionszeiten
• Gute Erreichbarkeit
• Abrufen Ihrer Verwaltungsdaten jederzeit online

Ich feue mich darauf Sie kennenzulernen!

Das Institut des Wohnungseigentums versteht sich als dreigliedrige Einheit, bestehend aus dem Sondereigentum an einer Wohnung, dem Miteigentum am Gemeinschaftseigentum und der personenrechtlichen Stellung des Wohnungseigentümers als Mitglied der Gemeinschaft. Die Rechtsgrundlage bildet das Wohnungseigentumsgesetz aus dem Jahr 1951, welches im Jahr 2007 einer grundlegenden Reform unterzogen wurde. Insbesondere wurde die Teilrechtsfähigkeit des Verbandes der Wohnungseigentümergemeinschaft anerkannt. Die Rechtsfähigkeit ist die Fähigkeit, Rechte und Pflichten zu haben, eigenes Vermögen bilden zu können und im gerichtlichen Verfahren klagen und verklagt werden zu können. Die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist dabei nicht umfassend, sondern beschränkt sich auf die Teilbereiche des Rechtslebens, bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen. Das ist insbesondere bei Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen im Außenverhältnis der Fall, kann aber auch - wie z. B. bei der Verfolgung von gemeinschaftlichen Beitrags- oder Schadensersatzansprüchen gegen einzelne Wohnungseigentümer - im Innenverhältnis vorliegen.

Neben dem Wohnungseigentumsgesetz ist die Teilungserklärung maßgeblich für die Rechte und Pflichten des Eigentümers. Hier sind auch die Miteigentumsanteile des einzelnen Wohnungseigentümers am Gemeinschaftseigentum festgesetzt sowie die Sondernutzungsrechte. Nach § 16 II WEG werden alle Kosten der Gemeinschaft grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen verteilt, auch die Verwalterkosten. In der Teilungserklärung können aber rechtswirksam andere Kostenverteilungen vereinbart worden sein. Da die Fenster des Gebäudes immer Gemeinschaftseigentum sind, werden üblicherweise in der Teilungserklärung auch hier oft die Kosten auf die einzelnen Eigentümer verteilt.

Neben der Teilungserklärung steht der Beschluss in der Eigentümerversammlung als weiteres Regelungsinstrument zur Verfügung. Hier muss man beachten, dass bei der Beschlussfassung auch die Beschlusskompetenz vorliegt, nicht zu verwechseln mit der Beschlussfähigkeit. Zum Beispiel können die Regelungen der Teilungserklärung nicht durch Beschluss verändert werden, es sei denn die Teilungserklärung enthält eine Öffnungsklausel. Beschlüsse, die die Vereinbarung in der Teilungserklärung ändern  sind nichtig. Auch bedarf es bei manchen Themen nicht nur einem einfachen Mehrheitsbeschluss, sondern Einstimmig- oder Allstimmigkeit. Einstimmigkeit bedeutet, dass alle Eigentümer, die in der Eigentümerversammlung anwesend sind, zustimmen. Für die Allstimmigkeit ist erforderlich, dass alle Eigentümer, die im Grundbuch stehen, zustimmen, nicht nur solche, die an der Eigentümerversammlung teilnehmen. Hier sind die umfassenden WEG Kenntnisse des Hausverwalters erforderlich, er hat außerdem darüber eine Beschlusssammlung zu führen.

Der Verwaltungsbeirat ist das unterstützende Organ der Wohnungseigentumsgemeinschaft, indem er den Verwalter unterstützt und berät. Die Bestellung ist aber nicht zwingend. Der Verwaltungsbeirat wird von den Eigentümern gewählt.

Der Hausverwalter ist gesetzlicher Vertreter der Eigentümergemeinschaft und erwirbt seine organschaftliche Stellung bereits mit dem Bestellungsbeschluss und seiner Annahme und nicht erst mit Abschluss des Verwaltervertrags. Das wesentliche Tätigkeitsfeld des Verwalters ergibt sich aus §§27,28 WEG. Insbesondere hat der Verwalter die Pflicht die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

1. Zu Beginn der Verwaltung:

•  Begehung der Immobilie und Prüfung der Verkehrssicherheit der Immobilie
• Prüfung der Versicherungsunterlagen
• Prüfung, ob die letzten Beschlüsse der Eigentümerversammlungen durchgeführt worden sind
• Erstellen des Vermögensstatus
• Erstellen eines offenen Fremdkontos, wenn nicht bereits vorhanden
• Prüfung, ob die rechtlichen Vorschriften eingehalten werden: z.B. Trinkwasserverordnung, Eichgesetze
• Durchsicht der Teilungserklärung insbesondere wegen Sondervereinbarungen wie Verteilerschlüssel, Zustimmungserfordernis des Verwalters bzgl. eines Käufers einer Eigentumswohnung (Zusendung des Verwaltervertrages an das Amtsgericht)
• Erstellen einer Notfall-Liste, die im Hausflur auf gehangen wird, wenn nicht bereits vorhanden
• Information aller Eigentümer über die neue Hausverwaltung
• Information der Energiebetreiber und Handwerker über neue Hausverwaltung

2. Laufende, regelmäßige Leistungen:

• Erstellen der Jahresabrechnung  und Einzelabrechnung
• Erstellen von Wirtschaftsplänen
• Buchführung der Instandhaltungsrücklage
• Durchführung einer Eigentümerversammlung im Jahr
• Protokollerstellung
• Durchführung der Beschlüsse, die auf der Eigentümerversammlung gefasst worden sind plus deren Überwachung
• Führung der Beschlusssammlung
• Regelmäßige Begehung der Immobilie, Begutachtung des Zustandes und ggf. Veranlassung von erforderlichen Maßnahmen
• Kontrolle der Handwerkerleistungen, Abnahme
• Kontrolle der Wartungsarbeiten und Hausmeistertätigkeiten
• Abschluss von notwendigen  Verträgen z.B. für die Wartung technischer Geräte,  Haus- und Schneereinigung, Gartenpflege  etc. und deren Überprüfung
• Abschluss und Kündigung von Versicherungsverträgen, soweit sie sich auf das Vertragsobjekt beziehen, sowie die Wahrnehmung von Rechten und Pflichten aus diesen Verträgen für den Auftraggeber
• Regelmäßige Durchführung der gesetzlichen Vorschriften, wie Trinkwasserverordnung und Eichgesetze
• Durchsetzung der Regeln der Hausordnung, insbesondere auf Anregung der Eigentümer
• Annahme von schriftlichen Beschwerden und deren Bearbeitung
• Durchführung aller zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung erforderlichen Maßnahmen
• Einstellung und Entlastung von Hilfskräften
• Bestellung von Gebrauchsgegenständen und Geräten, die für die ordnungsmäßige Bewirtschaftung und die Ausstattung des Hausmeisters erforderlich sind
• Erteilung von Prozessvollmächten für Zahlungsklagen jeder Art, die sich aus dem Miet-, Pacht- und Nutzungsverhältnis ergeben, sowie für Räumungsklagen und schließlich für die Durchsetzung der Rechte des Auftraggebers im Zusammenhang mit der Verwaltung und Bewirtschaftung des Vertragsobjektes
• Aufstellung periodischer Instandhaltungspläne in Absprache mit der Gemeinschaft
• Aufstellen der Unterlagen für haushaltsnahe Dienstleistungen gemäß § 35a Einkommenssteuergesetz
• Vermögensschadenshaftpflichtversicherung mit einer Deckungssumme von 300.000,- Euro pro Schadensfall und einer maximalen Deckung pro Kalenderjahr in Höhe von 900.000,- Euro
• Gewerbe-Haftpflichtversicherung über 3 Millionen Euro pauschal für Personen und/oder Sachschäden, die Jahreshöchstleistung beträgt 6 Millionen Euro. Ersetzt werden Personen-/Sach- oder sich  daraus ergebenden Vermögensschäden aufgrund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen
• Beiratsversicherung: Versicherungssumme je Versicherungsfall 100.000,- €, Jahreshöchstleistung 200.000,- €. Ein Versicherungsfall kann z.B. eintreten bei Prüfung von Kostenvoranschlägen oder Abrechnungen etc..

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