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Urteile vom 22. März 2024 - V ZR 81/23 und V ZR 87/23

Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute auf der Grundlage des im Jahr 2020 reformierten Wohnungseigentumsrechts in zwei Verfahren über die Voraussetzungen entschieden, unter denen die Wohnungseigentümer für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum eine von der bisherigen Kostenverteilung abweichende Kostentragung zulasten einzelner Wohnungseigentümer beschließen können.

Verfahren V ZR 81/23

Sachverhalt und bisheriger Prozessverlauf:

Der Kläger ist Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Teileigentümer von vier sog. Doppelparkern. Aufgrund eines Defekts der (im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden) Hebeanlage kann in den Doppelparkern nur jeweils ein Fahrzeug abgestellt werden. Im Juni 2021 beschlossen die Wohnungseigentümer eine Änderung der Kostenverteilung, nach der die Kosten für eine Sanierung und Reparatur der (im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile der) Doppelparker nicht mehr wie bisher von allen Wohnungseigentümern, sondern ausschließlich von den Teileigentümern der insgesamt zwanzig Doppelparker gemeinschaftlich zu tragen sind.

Gegen diesen Beschluss wendet sich der Kläger mit der Anfechtungsklage, die in den Vorinstanzen erfolglos geblieben ist. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, will der Kläger weiterhin erreichen, dass der angefochtene Beschluss für ungültig erklärt wird.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof hat die Revision zurückgewiesen. Dem liegen folgende Erwägungen zugrunde:

Der Beschluss über die Verteilung der für die Doppelparker anfallenden Kosten ist weder nichtig noch anfechtbar. Die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen. Das gilt - entgegen einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Ansicht - auch dann, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden. Dieses im Vergleich zur vorherigen Rechtslage weite Verständnis ergibt sich aus dem Gesetzeswortlaut und steht mit dem gesetzgeberischen Ziel der Regelung in Einklang.

Der Beschluss entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung. Den Wohnungseigentümern ist bei Änderungen des Umlageschlüssels aufgrund des Selbstorganisationsrechts der Gemeinschaft ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt. Beschließen die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Änderung der bisherigen Verteilung, dürfen sie - wie schon nach der alten Rechtslage - jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Werden Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die nach dem zuvor geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, entspricht dies - wie schon nach § 16 Abs. 4 WEG aF - jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt. Daran gemessen ist der Beschluss nicht zu beanstanden. Durch die getroffene Regelung werden nur die Teileigentümer der Doppelparker mit Kosten belastet, die - im Gegensatz zu den übrigen Wohnungseigentümern - auch einen Nutzen aus der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums an den Doppelparkern ziehen und denen die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums wirtschaftlich zugutekommt. Auch das Rückwirkungsverbot gebietet hier keine andere Beurteilung. Denn bei typisierender Betrachtung konnten die Teileigentümer nicht darauf vertrauen, dass die gesetzlichen Öffnungsklauseln dauerhaft unverändert bleiben und die Mehrheitsmacht nicht erweitert wird. Vielmehr muss mit Änderungen gesetzlicher Rahmenbedingungen grundsätzlich gerechnet werden.

Verfahren V ZR 87/23

Sachverhalt und bisheriger Prozessverlauf:

Der Kläger ist Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Eigentümer einer Wohnung im Dachgeschoss. In einer Eigentümerversammlung im August 2021 fassten die Wohnungseigentümer den Beschluss, die (im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden) defekten Dachflächenfenster im Bereich des Sondereigentums des Klägers auszutauschen und dazu eine Fachfirma zu beauftragen. Weiter beschlossen sie, dass der Kläger - abweichend von der bisherigen Regelung - die Kosten des Fensteraustauschs allein tragen solle.

Mit seiner Anfechtungsklage, die in beiden Vorinstanzen erfolglos geblieben ist, wendet sich der Kläger gegen die beschlossene Kostenverteilung. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision will er weiterhin erreichen, dass der angefochtene Beschluss für ungültig erklärt wird.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof hat die Revision zurückgewiesen. Dem liegen folgende Erwägungen zugrunde:

Der Beschluss, für den gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Beschlusskompetenz bestand, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Er berücksichtigt im Hinblick auf die allein im Bereich des Sondereigentums des Klägers befindlichen Dachflächenfenster die Gebrauchsmöglichkeit des Klägers. Entgegen der Ansicht der Revision entspricht der Beschluss auch insoweit ordnungsmäßiger Verwaltung, als die Wohnungseigentümer allein über die Kostentragung für den Austausch der Dachflächenfenster im Bereich des Sondereigentums des Klägers entschieden haben, ohne zugleich eine Regelung für die Behandlung künftiger gleich gelagerter Fälle zu treffen. Ob die sogenannte "Maßstabskontinuität" nach der Neufassung des Wohnungseigentumsrechts schon bei dem ersten Beschluss über die Kosten einer einzelnen Erhaltungsmaßnahme berücksichtigt werden muss, war umstritten. Der Bundesgerichtshof hat dies verneint und nun entschieden, dass dann, wenn die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 Alt. 1 WEG eine Änderung der Kostenverteilung für eine einzelne Erhaltungsmaßnahme beschließen, nicht zugleich eine entsprechende Regelung für alle künftigen gleich gelagerten Fälle beschlossen werden muss. Dies ergibt sich aus Wortlaut und Entstehungsgeschichte der Norm. Eine andere Betrachtung ist auch nicht im Hinblick auf einen wirkungsvollen Rechtsschutz der Wohnungseigentümer geboten. Ob und in welcher Art und Weise in Folgebeschlüssen die zuvor für eine einzelne Instandsetzungsmaßnahme beschlossene Änderung der Kostenverteilung zu berücksichtigen ist, kann nämlich nicht hypothetisch für künftige Fälle beurteilt werden, sondern nur für eine konkrete Maßnahme oder einen bereits gefassten, konkreten Beschluss.

Vorinstanzen:

V ZR 81/23

AG Hannover - Urteil vom 20. September 2022 - 482 C 5657/21

LG Lüneburg - Urteil vom 21. März 2023 - 9 S 56/22

und

V ZR 87/23

AG Darmstadt - Urteil vom 20. Januar 2022 - 310 C 173/21

LG Frankfurt am Main - Urteil vom 30. März 2023 - 2-13 S 15/22

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 16 WEG lautet:

Nutzungen und Kosten

(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. [...]

(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

(3) [...]

Karlsruhe, den 22. März 2024

Pressestelle des Bundesgerichtshofs
76125 Karlsruhe
Telefon (0721) 159-5013
Telefax (0721) 159-5501

Entscheidung: Rauchwarnmelder-Miete nicht umlagefähig

Die Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder muss vom Mieter nicht getragen werden, auch wenn es im Mietvertrag vereinbart wurde.

Der Grund: Die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern fallen ausschließlich dann an, wenn der Vermieter sich dazu entschließt, die in der Mietwohnung zu installierenden Rauchwarnmelder nicht zu Eigentum zu erwerben, sondern sie stattdessen anzumieten. Die Kosten für den Erwerb wären aber nicht umlagefähig, denn Anschaffungskosten stellen keine Betriebskosten dar.

(BGH, Urteil v. 11.5.2022, VIII ZR 379/20)

Die Einberufung einer Versammlung der Wohnungseigentümer während der Zeit der Schulferien ist nur dann ordngungsgemäße Verwaltung, wenn die Vorlaufzeit der Einladung länger als 2 Wochen beträgt (LG Karlsruhe, Urteil vom 25.10.2013, 11 S. 16/13)

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 16.02.2018 (V ZR 89/17) entschieden, dass die Pflicht zur Erstellung der Abrechnung den Verwalter trifft, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Inhaber des Verwalteramtes ist. Es sei denn es wurde etwas anderes vereinbart. Bisher wurde auf die Fälligkeit der Abrechnung abgestellt. Erfolgt der Verwalterwechsel z.B. bereits im Januar, obwohl die Abrechnung noch nicht fällig ist, ist laut neuster Entscheidung des Bundesgerichtshofes der bisherige Verwalter für die Jahresabrechnung des Vorjahres zuständig. Durch die Fälligkeit werde lediglich der Zeitpunkt bestimmt, von dem an die Gemeinschaft die Abrechnung verlange könne. Auch wenn der Verwaltervertrag bereits beendet ist, besteht für den bisherigen Verwalter die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung des Vorjahres. Laut dem Urteil des Bundesgerichtshofes entspreche es allgemeiner Ansicht, dass nach Beendigung des Verwaltervertrages nachwirkende Pflichten bestehen könnten. Eine zusätzliche Vergütung könne der ausgeschiedene Verwalter nicht verlangen, es sei denn es ist etwas anderes vereinbart. Dem ausgeschiedenen Verwalter sei die Erstellung auch nicht unmöglich. Denn es stehe ihm ein Einsichtsrecht in die Unterlagen zu, die er bereits dem neuen Verwalter übergeben hat. Hierzu  gehören auch die Belege und Abrechnungen, z.B. wie die Heizkostenabrechnung, die zum Zeitpunkt des Verwalterwechsels noch nicht vorlagen.

In seinem Urteil vom 07.02.2018 (VIII ZR 189/17) hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass der Vermieter dem Mieter nachweisen muss, dass sich die Betriebskosten übermäßig erhöht haben. Dabei muss der Vermieter dem Mieter auch Einsicht in die Ablesebelege der anderen Mieter gewähren. Fordert der Vermieter Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung liegt bei ihm die Darlegungs- und Beweislast für die Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Nebenkosten auf die einzelnen Mieter. Es ist nicht Sache des Mieters, die Abrechnung zu entkräften. Solange ein Vermieter unberechtigt eine Belegeinsicht verweigert, muss der Mieter eine geforderte Nachzahlung nicht leisten.

In seinem Urteil vom 27.10.2017 (V ZR 193/16) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Flüchtlinge und Asylbewerber, die in einer Gemeinschaftsunterkunft untergebracht sind, nicht dort "wohnen". Im Wohnungseigentum ist aber nur "wohnen" zulässig, es sei denn in der Teilungserklärung wurde etwas anderes vereinbart. Der Begriff des Wohnens sei durch eine Eigengestaltung der Haushaltsführung gekennzeichnet. Es können also eine Vielzahl von wechselnden Personen zusammenleben und den Begriff des "Wohnens" erfüllen, auch wenn sie familär nicht verbunden sind, z.B. in einer studentischen Wohngemeinschaft. Sobald die Bewohner nicht in einem häuslichen Wirkungskreis leben, sondern in einer heimtypischen Organisationsstruktur ist der Begriff "wohnen" jedoch nicht mehr erfüllt.

Gemäß Art. 14 Grundgesetz in Verbindung mit § 13 I WEG ist es jedoch rechtens eine Wohnung auch zu anderen Zwecken zu gebrauchen, wenn nicht die übrigen Wohnungseigentümer über das Maß hinaus beeinträchtigt werden, das bei einem Gebrauch eines Wohnungs- oder Teileigentums (=Räumlichkeiten, die gewerblich genutzt werden) typischerweise zu erwarten ist, z.B. bei einem Büro ohne Publikumsverkehr.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil v. 6.6.2013, VII ZR 355/12 entschieden, dass der Eigentümer die Vergütung reduzieren kann, wenn der Winterdienst nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurde. Folgender Fall lag dem Urteil zugrunde: Der Anbieter eines Winterdienstes verlangt vom Eigentümer eines Hausgrundstücks Restvergütung aufgrund eines „Reinigungsvertrages Winterdienst“. Der Winterdienst hatte sich vertraglich verpflichtet, im Winter die vereinbarten Flächen gemäß den Pflichten des Straßenreinigungsgesetzes des Bundeslandes bzw. der kommunalen Satzung von Schnee freizuhalten und bei Glätte zu bestreuen.

Der Hauseigentümer beanstandet, dass der Räum- und Streudienst an einigen Tagen nicht vollständig erbracht worden sei und hat deshalb einen Teil der vereinbarten Vergütung einbehalten. Der Winterdienst verlangt Zahlung des einbehaltenen Betrages.

Amts- und Landgericht waren der Auffassung, der Eigentümer könne sich nicht auf eine mangelhafte Ausführung berufen und müsse die volle Vergütung zahlen, denn es handle sich um einen Dienstvertrag.

Der Einwand des Eigentümers, der Winterdienst habe seine Leistung nicht vollständig erbracht, ist beachtlich. Sollte der Winterdienst seine Pflichten tatsächlich nicht ordnungsgemäß erfüllt haben, kann der Eigentümer die Vergütung kürzen, denn zwischen den Parteien besteht ein Werkvertrag.

Gegenstand eines Werkvertrags kann auch ein durch Arbeit oder Dienstleistung herbeizuführender Erfolg sein. Vertragsgegenstand war die erfolgreiche Bekämpfung von Schnee- und Eisglätte. Der Werkerfolg besteht maßgeblich darin, dass die Gefahrenquelle beseitigt wird.

Das Werk ist nicht abnahmebedürftig, denn Sinn und Zweck des Winterdienstes ist es, dass der Unternehmer den Winterdienst versieht, ohne dass der Besteller jedes Einsatzergebnis billigen soll. Sofern der Unternehmer seine vertragliche Verpflichtung unvollständig erfüllt hat, ist das geschuldete Werk mangelhaft. Eine Fristsetzung zur Nacherfüllung ist entbehrlich. Die Vergütung kann entsprechend gemindert werden.

Einem Eigentümer, der eigenmächtig, d.h. ohne Beschluss in der Eigentümerversammlung, Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, werden nur in Ausnahmefällen die Kosten erstattet, so BGH Urteil v. 25.9.2015, V ZR 246/14.

Die Kosten werden erstattet, wenn es sich um eine Notgeschäftsführung handelt, gemäß § 21 Abs. 2 WEG. Hiernach ist  jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Eigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.

Für den Betrieb der Heizungsanlage ist Strom erforderlich. Meistens ist kein Stromzähler vorhanden, der diesen Strom misst. Daher wird meistens eine Pauschale von 4 %-6 % der Heizkosten dafür angesetzt. Die Stromkostenpauschale für die Heizungsanlage fließt in die Heizkostenabrechnung mit ein. Die Kosten für den Stromverbrauch der Heizungsanlage dürfen keinesfalls nach Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer umgelegt werden, so hat der Bundesgerichtshof nun auch entschieden (BGH, Urteil v. 3.6.2016, V ZR 166/15).

Es ist nicht zulässig, die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkosten für die Heizungsanlage als Teil des Allgemeinstroms abzurechnen.

Der Verwalter vertritt die WEG auch im Rahmen von Gerichtsverfahren, zum Beispiel wenn ein Beschluss von einem Eigentümer angefochten wird. Ihm werden die gerichtlichen Anschreiben für die WEG zugestellt, d.h. der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet Zustellungen für die WEG entgegenzunehmen. Der Verwalter muss nach Erhalt umgehend die Eigentümer über die Zustellung informieren, § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG. Sollte der Verwalter jedoch selbst Partei des Verfahrens sein, da die WEG z.B. gegen den Verwalter klagt, geht der Gesetzgeber davon aus, dass der Verwalter nicht mehr seiner Verpflichtung, die Zustellung an die Eigentümer weiterzuleiten, nachkommt. Daher muss in jeder WEG ein Ersatzzustellungsvertreter gemäß § 45 Abs. 2 WEG bestellt werden. Die Bestellung erfolgt durch einfachen Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung. Ist kein Ersatzzustellungsvertreter bestellt worden, wird das Gericht im Falle eines Rechtsstreits gegen den Verwalter einen Ersatzzustellungsvertreter bestellen.

Ist ein Verwalter vorhanden, muss dieser gemäß § 24 II WEG die Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr einberufen. Der Verwalter ist auch dann zur Einberufung verpflichtet, wenn die Eigentümerversammlung von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Hier müssen der Zweck und die Gründe für die Einberufung von den Eigentümern genannt werden. Den Vorsitz der Eigentümerversammlung führt der Verwalter.

Sollte sich der Verwalter jedoch pflichtwidrig weigern die Eigentümerversammlung einzuberufen, so kann die Eigentümerversammlung auch vom Beiratsvorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden. Dasselbe gilt, wenn ein Verwalter fehlt, d.h. wenn kein Verwalter bestellt worden ist.

Einzelne Eigentümer sind weder berechtigt, noch verpflichtet, die Versammlung einzuberufen. Sie können jedoch vom WEG-Gericht dazu ermächtigt werden. Die Frist der Einberufung soll im Regelfall mindestens 2 Wochen betragen. Ausnahmen bestehen, wenn ein Fall „besonderer Dringlichkeit“ vorliegt. Dann darf die Einberufungsfrist verkürzt werden. 

Ohne gerichtliche Ermächtigung darf ein Wohnungseigentümer keine Eigentümerversammlung einberufen. Geschieht dies trotzdem, sind die gefassten Beschlüsse jedoch nicht unwirksam, sondern lediglich anfechtbar (BayObLG, Beschluss 13.12.2001, Az.: 2Z BR 93/01).

Abzugrenzen ist hiervon die sogenannte "Vollversammlung". Wenn sämtliche Eigentümer anwesend oder vertreten sind, z.B. auf einem WEG Gartenfest, bedarf es keiner Einladungsfrist. Es können also sämtliche Wohnungseigentümer zu einer spontanen Eigentümerversammlung zusammentreten und wirksame Beschlüsse fassen. Dies gilt sogar dann, wenn ein Verwalter vorhanden ist.

Laut Beschluss des Landgerichts München ( Beschluss vom 11.9.2014, 1 T 15087/14) liegt bei einer Genehmigung der Jahresabrechnung durch Beschluss in der Eigentümerversammlung noch keine Entlastung des Verwalters vor. Bei der Entlastung des Verwalters und der Genehmigung der Jahresabrechnung handelt es sich keineswegs um zwingend miteinander verbundene Beschlussgegenstände, sondern vielmehr um grundsätzlich getrennte Entscheidungen, welche unterschiedliche Gegenstände betreffen. Die Entlastung besteht in der Billigung der Geschäftsführung und im Verzicht auf die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen und damit konkurrierenden Ansprüchen, soweit die Voraussetzungen für solche für alle Wohnungseigentümer bekannt oder bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt erkennbar sind. Mit der Genehmigung der Jahresabrechnung wird lediglich bestätigt, dass Ein- und Ausgaben übereinstimmen, aber nicht ob die vom Verwalter getätigten Ausgaben einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Die Genehmigung der Jahresabrechnungen durch die Wohnungseigentümerversammlung enthält mithin keine konkludente Billigung der von dem Verwalter getätigten Ausgaben (vgl. BGH NJW 2011, 1346; BayObLG, NZM 2004, 385).

In einem Urteil hat der BGH entschieden, dass der Mieter den Einbau der Rauchwarnmelder auch dann dulden müssen, wenn der Mieter bereits selbst Rauchwarnmelder eingebaut hat.  Der beabsichtigte Einbau von Rauchwarnmeldern ist eine bauliche Veränderung, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt. Deshalb müssen die Mieter die Maßnahme dulden.

Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude „in einer Hand“ sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Das führt zu einer nachhaltigen Verbesserung, auch im Vergleich zu dem Zustand, der schon dadurch erreicht war, dass die Mieter selbst Rauchwarnmelder in die Wohnung eingebaut haben.

Außerdem ergibt sich die Duldungspflicht der Mieter daraus, dass der Vermieterin der Einbau von Rauchwarnmeldern wegen der Vorschriften der Bauordnung durch eine gesetzliche Verpflichtung auferlegt ist und somit aufgrund von Umständen durchzuführen ist, die von ihr nicht zu vertreten sind (§ 555b Nr. 6 BGB).

(BGH, Urteil v. 17.6.2015, VIII ZR 216/14)

Bei der Beschlussfassung über eine Auftragsvergabe müssen den Wohnungseigentümern mindestens drei Alternativangebote vorliegen. Liegen weniger vor, ist der Beschluss anfechtbar. Dieser Auffassung ist das Landgericht Frankfurt am Main. Die Wohnungseigentümer können ihren Ermessensspielraum erst durch die Vorlage von Alternativangeboten sachgerecht ausüben. Denn erst dadurch kann den Wohnungseigentümern aufgezeigt werden, welche Unterschiede zwischen den Angeboten bestehen und woran sie bei rein rechnerischer Betrachtung mit den verschiedenen Angeboten sind. Darüber hinaus treten Schwächen in der Leistungsbeschreibung nur zu Tage, wenn Alternativangebote vorliegen. In quantitativer Hinsicht müssen mindestens drei Angebote vorliegen, wie es auch überwiegend in Rechtsprechung und Literatur vertreten wird.

Es kommt auch nicht darauf an, ob sich die eingeholten Angebote im Rahmen des Ortsüblichen bewegen. Ebenso ist ohne Belang, ob die Einholung weiterer Angebote zu anderen Preisen geführt hätte. Das Gericht prüft im Anfechtungsverfahren nicht, ob sich die Entscheidung der Wohnungseigentümer in einem sachlich angemessenen Spielraum bewegt, sondern ob die Eigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschritten haben oder nicht. Eine Auswahlentscheidung auf der Basis einer unzureichenden Tatsachengrundlage stellt einen Ermessensfehler dar, der die Ungültigerklärung des Beschlusses zur Folge hat.

(Landgericht Frankfurt/Main, Beschluss v. 19.4.2017, 2-13 S 2/17)

Der Regelungsgehalt von Beschlüssen muss eindeutig, klar und inhaltlich hinreichend bestimmt sein (BGH Urteil vom 15.01.2010 V ZR 72/09). Ist dies nicht der Fall, so ist der Beschluss in der Regel nichtig (LG Berlin, Urteil vom 23.09.2014, 55 S 89/13).

"Die Eigentümer beschließen, die vorliegende Jahresabrechnung 2016 vorbehaltlich der noch ausstehenden Überprüfung der Heizkostenabrechnung durch den Verwaltungsbeirat zu genehmigen". Hier fehlt der Bezug zu den jeweiligen Einzelabrechnungen zudem führt die aufschiebende Bedingung zur Beschlussnichtigkeit (LG München I, Urteil vom 22.09.2016, 36 S 22442/15).

"Die Eigentümer beschließen, dass die Balkonsanierung aufgrund vom Verwalter einzuholende Angebote durchgeführt werden soll. Der Auftrag soll nach entsprechenden Verhandlungen mit dem Beirat an den geeignesten Anbieter vergeben werden." Der Beschluss ist nichtig, weil die Kompetenz über die Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung zu entscheiden bei der Eigentümerversammlung liegt und nicht bei dem Verwalter und dem Beirat.

"Die Eigentümer beschließen, dass die Kaltwasserkosten ab dem 01.01.2018 nach Personen/Monaten, die Wartungskosten und die Kosten der Hausreinigung nach tatsächlich genutzter Fläche verteilt werden sollen." Der Beschluss ist mangels inhaltlicher Bestimmtheit nichtig, da u.a. unklar ist, wer als Person zu rechnen sein soll und wer dies festlegt und ermittelt. Ferner sind die Begriffe "Wartungskosten" und "Müllbeseitungskosten" (LG Frankfurt, Urteil vom 14.4.2015, 2-09 S5/14). Weiterhin ist unklar, was tatsächlich genutzte Flächen sind und wer dies feststellt.

Vielfach wird in der Eigentümerversammlung beschlossen, dass der Verwalter für die Erwerber die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums mit dem Bauträger übernehmen soll. Auch wenn dieser Beschluss für viele Eigentümer einen Vorteil darstellt ist der Beschluss  laut BGH (Entscheidung vom 12.05.2016, VII ZR 171/15) rechtswidrig und nichtig. Es fehlt der Eigentümerversammlung die Beschlusskompetenz hierfür. Auch der Möglichkeit die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die Gemeinschaftsordnung zu regeln erteilt der BGH eine Absage. Das Gemeinschaftseigentum gilt erst mit der letzten Abnahmehandlung als abgenommen, weshalb der letzte Erwerber durchaus Mängelansprüche besitzen kann, die bei den übrigen Erwerbern längst verjährt sind. Daher wird in den Kaufverträgen oft vereinbart, dass der Nachzüglererwerber die bereits erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums gegen sich gelten lassen muss. Nach Auffassung des BGHs sind solche Regelungen in formularmäßig erstellten Kaufverträgen verbraucherschutzrechtlich unwirksam.

Laut dem Urteil des Landgerichts Frankfurts (LG Frankfurt, Urteil v. 14.10.2011, 2-09 S 2/11) kann der Vermieter/Sondereigentümer keinen Schadensersatz vom WEG-Verwalter verlangen, wenn der WEG-Verwalter die Jahresabrechnung so spät erstellt, dass der Vermieter seinen Forderungsanspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten durch den Mieter verliert.

Grundsätzlich hat der Vermieter gegen den Mieter einen Anspruch auf Nachzahlung der Nebenkosten, wenn die Nebenkostenabrechung höher als die Vorausszahlungen des Mieters ist. Der Vermieter ist dabei verpflichtet die Nebenkostenabrechnung innerhalb eines Jahres nach Abschluss des Abrechnungszeitraumes zu erstellen. Hat der Vermieter aber die Nebenkostenabrechnung dem Mieter nicht innerhalb eines Jahres also zum 31.12. zugestellt, muss der Mieter keine Nachzahlung der Nebenkosten mehr leisten. Der Vermieter erleidet einen finanziellen Schaden.

Das Landgericht Frankfurt hat entschieden, dass in diesem Fall der Vermieter keinen Schadensersatz vom WEG-Verwalter verlangen kann. Begründung: Der Verwalter nimmt seine Pflicht, eine Jahresabrechnung zu erstellen, als eigene, ihm vom Gesetz zugewiesene Aufgabe wahr. Er wird für die gesamte Gemeinschaft tätig, ist aber kein Erfüllungsgehilfe der Wohnungseigentümer.

Die Betriebskostenabrechnung des Eigentümers gegenüber seinem Mieter hat nur indirekt etwas mit der Wohngeldabrechnung des Verwalters gegenüber den Eigentümern zu tun. Es ist Aufgabe des Vermieters, im Verhältnis zu seinem Mieter der Eigentumswohnung eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen oder diesem zumindest mitzuteilen, weshalb sich die Betriebskostenabrechnung verspätet. Eine verspätete Betriebskostenabrechnung des Vermieters kann nicht dem Verwalter zugerechnet werden, weil dieser nicht Erfüllungsgehilfe der Wohnungseigentümer ist.

Hat die Eigentümergemeinschaft die Jahresabrechnung noch nicht beschlossen, ist der Vermieter trotzdem verpflichtet dem Mieter die Nebenkosten abzurechnen, und zwar innerhalb eines Jahres.

Laut jüngstem BGH Urteil (BGH, Urteil v. 25.1.2017, VIII ZR 249/15) kann ein Vermieter nach Ablauf der Jahresfrist nur dann noch eine Nachzahlung vom Mieter verlangen, wenn er die Verspätung der Jahresabrechnung, die der WEG-Verwalter erstellt hat, nicht verschuldet hat, was der Vermieter konkret darlegen muss.

Zwar entsteht die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers, die Kosten und Lasten anteilig zu tragen, gegenüber den anderen Eigentümern erst durch den Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung. Dieser Beschluss entfaltet jedoch gegenüber einem Dritten, wie hier dem Mieter, keine Bindung. Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Nebenkosten für die vermietete Eigentumswohnung ist damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des Mietverhältnisses zu beurteilen.

Sachverhalt: In einer Eigentümerversammlung gab es zwischen zwei Eigentümern Streit. Ein Eigentümer verlangt nun von dem anderen Eigentümer  Unterlassung und  Widerruf dieser Äußerungen.

Dazu hat der BGH (BGH, Beschluss v. 17.11.2016, V ZB 73/16) beschlossen:

Bei dem Streit der Wohnungseigentümer über Äußerungen auf einer Eigentümerversammlung handelt es sich um eine WEG-Sache im Sinne von § 43 Nr. 1 WEG.

Zu den Wohnungseigentumssachen gehören gemäß § 43 Nr. 1 WEG unter anderem Streitigkeiten über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander; diese Bestimmung ist weit auszulegen. Ausschlaggebend für die Zuständigkeit des Gerichts ist nicht die jeweilige Rechtsgrundlage, aus der die Ansprüche hergeleitet werden, sondern allein der Umstand, ob das von einem Wohnungseigentümer in Anspruch genommene Recht oder die ihn treffende Pflicht in einem inneren Zusammenhang mit einer Angelegenheit steht, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer erwachsen ist.

Ob Streitigkeiten wegen unwahrer Tatsachenbehauptungen oder ehrverletzender Meinungsäußerungen Wohnungseigentumssachen sind, wird unterschiedlich beurteilt.

Dem BGH zufolge liegt eine WEG-Streitigkeit vor, wenn ein Wohnungseigentümer von einem anderen Wohnungseigentümer auf Unterlassung beziehungsweise auf Widerruf von Äußerungen in Anspruch genommen wird, die er in einer Eigentümerversammlung getätigt hat, es sei denn, ein Zusammenhang mit dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer ist offensichtlich nicht gegeben.

Äußerungen eines Wohnungseigentümers in der Eigentümerversammlung stehen in aller Regel in einem Zusammenhang mit den sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den sich aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechten und Pflichten der Wohnungseigentümer. Der Zusammenhang ergibt sich daraus, dass die Eigentümerversammlung das Willensbildungsorgan der Gemeinschaft ist. Sie dient der Erörterung und Beschlussfassung. Äußerungen in der Eigentümerversammlung tragen zur Meinungsbildung innerhalb der Gemeinschaft bei.

Es ist zwar nicht ausgeschlossen, dass eine Äußerung eines Wohnungseigentümers in keinem Zusammenhang mit dem Gemeinschaftsverhältnis steht. Davon kann aber nur ausnahmsweise dann ausgegangen werden, wenn die Äußerung nur gelegentlich der Eigentümerversammlung getätigt wird.

In diesem Fall ging es um die Zuständigkeit der Gerichte.

Seit dem 1. November 2016 müssen Vermieter beim Auszug des Mieters keine Wohnungsgeberbestätigung mehr ausstellen.  Bei Einzug des neuen Mieters ist zu beachten: sind Wohnungsgeber und Eigentümer nicht identisch, muss nur noch der Name des Eigentümers, nicht aber dessen Adresse angegeben werden. Weiterhin angegeben werden muss allerdings der Name und die Anschrift des Wohnungsgebers. Auch hinsichtlich der Möglichkeit, die Wohnungsgeberbestätigung in elektronischer Form abzugeben, hat der Gesetzgeber nunmehr klargestellt, dass die Wohnungsgeberbestätigung nur gegenüber der Meldebehörde in elektronischer Form, nicht aber gegenüber dem Mieter abgegeben werden kann. Eine elektronische Meldung kann auch nur dann abgegeben werden, wenn die Meldebehörde den elektronischen Empfang der Bestätigung technisch vorhält.

In seinem Urteil vom 03.06.2016 hat der BGH (V ZR 166/15) klargestellt, dass zu den verbrauchsabhängigen Heizkosten auch der Strom für den Betrieb der Heizungsanlage gehört. Der Betriebsstrom darf nicht als Teil des Allgemeinsstroms auf die Eigentümer umgelegt werden. Wird der Stromverbrauch der Heizung nicht durch einen Zwischenzähler gemessen, muss der Verbrauch geschätzt werden. Die Schätzung kann sich entweder auf einen Bruchteil der Brennstoffkosten stützen, ca. zwischen 3 % und 10 % der Brennstoffkosten oder auf eine Schätzung der Stromverbrauchswerte der angeschlossenen Geräte. Welche Methode gewählt wird steht im Ermessensspielraum der Wohnungseigentümer.

Sehr geehrter Leser, nachdem ich mehrfach auf dieses Thema von Eigentümern angesprochen wurde, die ihren Hausverwalter wechseln möchten, bzw. an der Richtigkeit der Jahresabrechnung zweifeln, habe ich aus gegebenem Anlass dieses Thema aufgegriffen:

Der Verwalter wird regelmäßig in der Eigentümerversammlung „entlastet“. Das bedeutet, dass der Verwalter nach der Entlastung keine Auskünfte (nicht zu verwechseln mit dem Einsichtsrecht der Eigentümer) mehr über die entlastete Wirtschaftsperiode geben muss und die Eigentümer auf Ersatzansprüche verzichten, deren Gründe ihnen bekannt waren oder nach sorgfältiger Prüfung erkennbar waren. Eine Entlastung widerspricht daher grundsätzlich dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn erkennbar Ansprüche gegen den Verwalter in Betracht kommen. Da der Verwalter für die ordnungsgemäße Verwaltung zuständig ist, darf er einen solchen Beschluss zur Entlastung in dem Fall nicht fassen lassen. Auch die Genehmigung einer Jahresabrechnung kann als Entlastung des Verwalters gewertet werden. Wurde in der Eigentümerversammlung die Entlastung des Verwalters beschlossen, obwohl Fehler in der Jahresabrechnung oder andere Ansprüche gegen den Verwalter vorhanden sind, muss die überstimmte Minderheit gegen den Beschluss per Anfechtungsklage vorgehen. Bei der Abstimmung über die Entlastung des Verwalters ist der Verwalter, der selbst Wohnungseigentum in der WEG hat, nicht stimmberechtigt.

Den Verzicht auf Auskunftspflicht zur vergangenen Abrechnungsperiode (OLG Köln 13.06.1988, Az.: 16 WxX 21/88, WuM 1989, 207), das Recht zur Einsichtgewährung bleibt dem Eigentümer jedoch (BayObLG 11.07.1996, Az.: 2Z BR 45/96, WuM 1996, 661).

Die Entlastung kann sich nicht auf strafbares Handeln des Verwalters beziehen (OLG Celle 02.02.1983, Az.: 4 196/82, OLGZ 1983, 177). Stellt sich nach der Entlastung heraus, dass der WEG-Verwalter zusammen mit dem Eigentümerbeirat die Wohnungseigentümer mit fingierten Rechnungen übervorteilt hat, schützt die Entlastung weder Beirat noch WEG-Verwalter. Sie müssen den entstandenen Schaden ersetzen.

LG München I, Urteil v. 11.9.2014, 1 T 15087/14: Ob eine Genehmigung der Jahresabrechnung zugleich auch konkludent eine Entlastung des Verwalters bedeutet, ist eine Frage der Auslegung des jeweiligen Beschlusses. Bei der Entlastung des Verwalters und der Genehmigung der Jahresabrechnung handelt es sich jedenfalls nicht um zwingend miteinander verbundene Beschlussgegenstände, sondern vielmehr um grundsätzlich getrennte Entscheidungen, welche unterschiedliche Gegenstände betreffen. Diese Grundsätze gebieten die Annahme einer konkludenten Verwalterentlastung nur dann, wenn sich hierfür im Rahmen der Beschlussauslegung entsprechende Anhaltspunkte finden. Ob eine konkrete Beschlussfassung im Einzelfall ungeachtet der vorgenannten Erwägungen dennoch eine konkludente Entlastung des Verwalters im Sinne eines negativen Schuldanerkenntnisses gem. § 397 Abs. 2 WEG beinhaltet, ist daher durch Auslegung des jeweiligen Beschlusses zu ermitteln.

Der Verwalter ist verpflichtet die Jahresabrechnung selbst zu erstellen, da er darüberhinaus für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Belege einstehen muss. Klagt die WEG also auf die Erstellung der Jahresabrechnung kann diese nicht von einem Dritten erstellt werden. Der BGH hat dies in seinem Beschluss v. 23.6.2016, I ZB 5/16, damit begründet, dass die Erstellung der Jahresabrechnung eine nicht vertretbare Handlung gemäß § 888 ZPO ist.

Der Anspruch der WEG gegen den Hausverwalter auf Erstellung der Jahresabrechnung richtete sich immer gegen den Hausverwalter, der zuständig ist. Zuständig ist bei einem Verwalterwechsel derjenige Verwalter bei dem die Jahresabrechnung fällig wird. Endet die Hausverwaltung also zum Ende des Jahres, ist der neue Hausverwalter zuständig für die Erstellung der Jahresabrechnung, da die Erstellung der Jahresabrechnung für das letzte Jahr am Anfang des neuen Jahres fällig wird. Der neue Verwalter kann dagegen aus eigener Kenntnis keine Erklärung zur Vollständigkeit und Richtigkeit der seiner Abrechnung zugrunde liegenden Unterlagen des früheren Verwalters abgeben. Der neue Verwalter darf übrigens keine Sondervergütung für die Erstellung der Jahresabrechnung für das letzte Jahr der WEG berechnen!

Ensteht Schimmel in der Wohnung, weil der Mieter nicht richtig heizt und lüftet, darf der Vermieter kündigen, wenn per Urteil das Fehlverhalten des Mieters festgestellt wurde und der Mieter leugnet für die Schimmelbildung verantwortlich zu sein, so der BGH, Urteil vom 13.04.2016, VIII ZR 39/15. In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte das Amtsgericht den Mieter zu Schadensersatz verurteilt. Ein Sachverständiger war zu dem Ergebnis gekommen, dass der Mieter durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten Schäden an der Wohnung verursacht hatte. Trotz dieser Feststellung leugnete der Mieter weiterhin, für die Schäden verantwortlich zu sein. Darauf kündigte der Vermieter das Mietverhältnis. Der BGH sah die ordentliche Kündigung als berechtigt an.

Wenn der Kaufinteressent eine vermietete Immobilie erwirbt tritt er grds. in den Mietvertrag als Rechtsnachfolger ein. Der BGH hat nun beschlossen, dass dieser Grundsatz nicht gilt, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Erwerbs durch den Käufer keinen Besitz an der Mietsache hat. Ist der Mieter also noch nicht eingezogen und hat die Schlüssel der Wohnung noch nicht erhalten tritt der Erwerber nicht in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein. Dasselbe gilt, wenn der Mieter den Besitz an der Wohnung zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bereits verloren hat. (BGH, Beschluss v. 05.04.2016, VIII ZR 31/15)

Das Amtsgericht Frankfurt hat in seinem Urteil vom 10.12.2015 (33C457/15) folgendes entschieden:    

          Hat ein Verwalter mit der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Sondervergütung für die Durchführung von außerordentlichen Eigentümerversammlungen vereinbart, kann er diese nur verlangen, wenn im Verwaltervertrag festgehalten ist, dass keine gesonderte Vergütung anfällt, wenn das Erfordernis einer weiteren Eigentümerversammlung auf dem Verschulden des Verwalters beruht.

          Wurde zwischen Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaft vereinbart, dass an den Verwalter eine Sondervergütung entrichtet wird, wenn er Sanierungsmaßnahmen durchführt, kann er diese nicht verlangen. Es sei denn, er ist beschlussgemäß ohne weiteren honorarpflichtigen Sonderfachmann allein beauftragt inkl. Haftungsrisiken die Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Ist hingegen ein primär verantwortlicher Gutachter, Bauleiter oder Architekt beschlussmäßig eingeschaltet, sind Teilnahmen an Ortsbesichtigungen, die Überprüfung von Leistungsverzeichnissen und Angeboten bis hin zur Vorbereitung entsprechender Beschlüsse, Unterlagenübermittlungen an den Fachmann sowie Informationen an die Eigentümer grundsätzlich mit seiner Pauschalvergütung abgegolten. 

Eigentümer einer Eigentumswohnung dürfen Gemeinschaftseigentum nicht "auf eigene Faust", ohne dass dies in der Eigentümerversammlung beschlossen wurde, sanieren. Sollte doch mal in der Dachgeschosswohnung z.B. das Dach undicht sein und der Eigentümer saniert selbst, hat der BGH Richtlinien aufgestellt: Der Eigentümer, der z.B. das Dach auf eigene Kosten saniert hat, bekommt die Kosten für die Sanierung nur von der Eigentümergemeinschaft zurück, wenn die Maßnahme hätte zwingend durchgeführt werden müssen. Er hat Anspruch auf Zahlung der Sanierungskosten, wenn die Maßnahme nicht beschlossen war, aber hätte beschlossen werden müssen, also wegen Dringlichkeit unverzüglich durchzuführen war (BGH, Urteil vom 25.09.2015, V ZR 246/14).

Bereits bestelltes Heizöl kann kurzfristig wieder abbestellt werden, so urteilte der BGH im letzten Jahr (Az. VIII ZR 249/14). Dies ist besonders dann interessant, wenn man nach der Bestellung ein preiswerteres Angebot entdeckt. Voraussetzung ist, dass das Heizöl noch nicht im Tank ist und das Öl per Fax, Telefon oder per Internet bestellt worden ist.

Vermieter sind ab dem 01.11.2015 verpflichtet bei An- und Abmeldung des Mieters beim Einwohnermeldeamt mitzuwirken. Der Vermieter oder Verwalter muss innerhalb von 2 Wochen nach Ein-oder Auszug eine Vermieterbescheinigung ausfüllen, ansonsten droht ein Bußgeld von bis zu 1.000,- €. Der Vermieter auch einen Auskunftsanspruch gegenüber der Meldebehörde, ob sich er Mieter tatsächlich an- oder abgemeldet hat.